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建设一个房车露营地都要走哪些流程如何设计运营?
凤凰网
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2018-01-06 16:20:03
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随着城市居住水平的不断提高,越来越多的自驾游取代了组团游的市场,而城市家庭也希望更自由的安排出行,更深入地与自然交流。房车露营地也就随之诞生。房产露营地在国外特别是欧美地区已经非常成熟,但在我国还是起步阶段,在此露营家特别整理编辑这份房车营地建造的顺序,以供广大开发建造商更好的了解建立房车营地所需过程。


建设一个房车露营地都要走哪些流程如何设计运营?值得收藏


一、土地审批,规划设计审批,环保审批,立项审批,公安消防、卫生水电通信审批


开发上需注册房车营地开发投资公司。

经营上需注册房车营地经营管理有限公司。


营地审批手续需要步骤具体如下:

1.选址:牵扯到土地局,土地所有者以确定土地性质准备签土地合约用

2.规划:营地规划后,持规划文本到本地区规划局备案审批

3.设计:得到规划局审批后,由设计院设计规划图纸后,再次到规划局办理

4.制定完整方案:持规划审批和规划设计方案做统一的控制详细分析册,其中包含设计方案

施工方案、监理方案、工程方案,再到旅游发改委申报立项。

5.开工:拿到发改委申报立项书后,就可开工建设了。并且可以拿着申报立项书申请旅游专项资金等各种补助。开工前还要与水电气网通信申报,少一个将来都是麻烦的事。

6.运营:工商部门要办理个营地经营许可证,卫生系统办理卫生证,安全消防及特行科部门办理合格证,税务机关办理税务。


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二、全部审批涉及到的书面文件

1.规划书

2.设计书

3.控制详细分析册

4.土地协议

5.施工方案

6.旅游发改委的申报立项书

7.注册公司及项目详细计划书

8.经营许可证?

9.卫生证

10.消防和特性科部分的合格证


三、向发改委立项前需准备多种资料


如:可行性研究报告、环评批复、水保方案批复、能评报告、土地预审意见、建设选址意见书等。建议先做可行性研究报告,因周期较长,需要找有资质的机构编制,其他工作可以交叉进行。


四、可行性研究报告


企业从事建设项目投资活动之前,由可行性研究主题(一般是专业咨询机构)对政治法律,经济,社会,技术等项目影响因素进行具体调查,研究,分析,确定有利和不利的因素,分析项目的必要性,项目是否可行,评估项目经济效益和社会效益,为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。


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五、环评批复的工作程序


1.选择具有进行环评工作和资质的公司(必要时会与相关环保局沟通确定)。

2.接受委托后,环评公司委派业务经理到现场勘察,报价,签订委托服务合同。

3.环评专业人员与建设单位联系人提交所需初步资料清单。

4.报告编制完成后,建设单位盖章,网上公示。

5.公示结果汇总,环评文件上报告资料清单准备,并提交建设单位。

6.建设单位将环评文件及资料提交环保局后,等待环保局修改意见。

7.根据修改意见完成报告的修改工作,直到符合当地环保的要求为止。

8.环保局通知建设单位领取环评批复,环评工作完成。


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六、环评批复的审批内容

1.是否符合环境保护相关法律法规。涉及依法划定的自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源保护区及其他需要特别保护的区域的,是否征得相应一级人民政府或主管部门的同意;

2.项目选址、选线、布局是否符合区域、流域和城市总体规划,是否符合环境和生态功能区划;

3.是否符合国家产业政策和清洁生产要求;

4.项目所在区域环境质量能否满足相应环境功能区划标准;

5.拟采取的污染防治措施能否确保污染物排放达到国家和地方规定的排放标准,满足总量控制要求;

6.拟采取的生态保护措施能否有效预防和控制生态破坏。


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七、节能报告(节能评估报告)


节能评估报告是指在项目节能评估的基础上,由有资质单位出具的节能评估报告书、节能评估报告表或节能评估登记表。

节能评估是指根据节能法规、标准,对投资项目的能源利用是否科学合理进行分析评估。


1.评估分析项目是否符合国家和地方的法律、法规、规划、产业政策、行业准入条件以及相关标准、规范等的要求。

2.对项目工艺工序以及工艺设备在能源消耗方面是否先进可行,进行评估。

3.阐述建设项目设计用能的情况,以科学、严谨的评估方法,客观、全面地分析项目合理用能的先进点和薄弱环节,判定项目合理用能的政策符合性、科学性、可行性,提出合理用能的建议措施。

4.根据节能评估的结论和建议,为实现国家、地方有关节能减排的宏观政策目标,加强项目合理用能管理,从源头严把节能关。


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资料清单:

1、项目建设单位的详细介绍;

2、项目的详细介绍;

3、项目工程设计方案(包括总平图、建筑方案、工艺流程、设备清单等);

4、项目所在地市政设施情况,包括水(上水、排水、雨水、中水)、暖、电、气、电信等方面的实情;

5、用能设备清单,设备能耗说明等资料;

6、使用方案:包括暖通、给排水、建筑、电气等;

7、项目建成后各系统监测、管理说明。


八、营地主要的支出及费用

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1.土地取得费(包括土地出让,租赁方式)

2.建造成本(各类配套构筑物建成集装修成本)

3.设备成本(各类娱乐,服务设施采购费)

4.管理成本(包括人员工资,日常营地维护维修,水电费等)

5.各类税费(土地增值税,财务费用等)

6.其他(包括广告,各类手续更新办理等)


九、营地规划设计注意事项

营地规划设计需要注意确定营地的主题风格,预留给策划活动的场地,特别是对于水电管网要比较注意。

房车营地用地必须是平坦或是坡度较小的土地,且排水良好、 光照好、通风好、 方便车辆出入。在夏季要有适当的树阴遮挡。在规划上要考虑出入口和整体管理方式,营地营位区,服务管理配套区,游憩区等等。现今,国内并未官方对于房车营地建造设定强制的标准。各类国内协会提出的建设或是评定标准也不是官方的。

其他设计细节请参考露营家提供的设计类文章。

《如何“站在巨人的肩膀上”规划一个自驾车营地》

《帐篷,自驾车,房车露营营区营位设计》

《汽车露营地现状和星际评定标准》

《房车露营地规划设计要素(转载)》

《新时代的宠儿-汽车露营地开放条件和要求》

房车露营地整体开发流程

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(上图来自于露营家规划咨询)


十、房车营地的等级划分

房车营地等级根据各国实际情况进行划分。美国分为一至五级;法国分为一至四星级;我国台湾地区分为初级、中级、高级。英国从2000年开始采用全英统一的营地星级体系,为汽车露营地提供统一质量等级评定标准。新标准将房车营地划分为五星级(Exceptional)、四星级(Excellent)、三星级(Very Good)、二星级(Good)、一星级(Acceptable)。


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十一、汽车露营地土地使用权属性


汽车露营地土地属于旅游开发用地。(此部分可与当地土地局再次核实)同时可以开发森林用地,发展林下经济。也可承包山头。不具备商业住宅用地资格。

旅游用地指用于开展旅游活动所占用的场所。在国家《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条中规定:商业,旅游,娱乐用地四十年。


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十二、旅游用地和房地产用地的概念


从国内外的土地使用性质而言,都不存在旅游房产用地这个类别,而在国内出现的旅游房地产开发概念,其实质还只是房地产开发商针对项目建成后用于与旅游行业相关的住宿和经营活动来进行定义。

从房地产开发的角度分析,旅游房地产包含两个概念。


一个是指旅游地产,包括旅游景点开发和休闲娱乐等设施的建设。


另一个是指旅游房产,围绕旅游活动所需要的,以住宿业开发为主,包括旅游酒店、宾馆、服务式公寓、旅店、经济型酒店、度假村和休闲度假住所等。


因此,要确认中国旅游房产的用地性质,需要从政府规定的住宿业用地和房地产开发用地来进行区分。从住宿业的角度来考虑,只有旅游星级酒店属于旅游商业用地;从房地产开发角度分析,国内房地产开发包括商业(含旅游商业用地)用地、住宅用地、综合用地和工业用地等。 只有旅游星级酒店在通过国土管理部门和旅游部门审批后,可以以旅游商业用地性质立项。而其它住宿业设施,如服务式公寓、社会旅馆、经济型酒店等的用地性质,政府并没有明确作出规定。住宿业的经营活动并不受用地性质的限制,但必须获得与住宿业相关的行业特许经营许可证,如消防、安保和卫生等。


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按照现有的相关政府规定,国内可以用于旅游房产开发的土地用地性质如下:


1.商业性质用地:传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项,土地批租年限为 40 年,该类项目不属于房地产开发行为,一般不允许按照商品房模式进行分割销售。

2.国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地,土地批租年限为 40或50 年,由于各地鼓励投资的政策不同,有些可以按照房地产开发模式,按照商品房模式分割销售。

3.国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质,一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设。住宅用地纯住宅类酒店式公寓、别墅,土地批租年限为 70 年,本身属于房地产开发性质,可以按照商品房模式分割销售。住宅用地性质,一般适合于服务式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设。


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那么,在前景如此明朗的情况下,我们应该用什么样的思维去运营营地?又或者我们如何让自己的营地脱颖而出?


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市场运营。我国露营地的发展宏观上应依据“以市场为导向,科学布局,合理开发”的原则,谨慎投资,国际标准化建设,要求质不求量,开发前一定要经过充分的市场分析和严格的可行性论证,不能盲目跟风。露营地作为一种度假型旅游产品,要抓住市场销售,必须要有稳定的客源市场并充分把握市场需求,不断调整项目,才能使自身在市场竞争中处于有利地位。


用户运营。用户是建设营地的最终目地,在用户运营上我们分三个方面,一、引导客户。积极策划、构建营地活动,引导客户二次消费,满足客户休闲度假等消费升级需求。二、团结客户,一切以人为中心,规划以客户为核心的服务网络,打造从室内到室外的一体化服务。三、贴近客户,满足客户刚性需求的同时,创造性的为客户打造个性化、私密化的户外生活空间。


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互联网运营。互联网不但培育了新的旅游者群体,而且改变了其旅游观念、目的地选择以及消费和分享习惯。露营地应创新网络营销模式,做好露营地推广、扩宽营销渠道,构建线上直接预定平台,建立与露营地的直接联系,开展露营地营销信息发布,在线预定和交易支付;将传统渠道与新媒体渠道相结合,建立立体化营销体系;充分发挥微博、微信等网络新媒体的优势,培养客户黏性。


安全运营。安全是一切的前提,在软件设施齐备的基础上,硬件设施也要跟得上,要根据露营地的相关政策构建一系列安全系统、完善营地基础设施建设,包括监控系统。营地内要配备安保以及医务人员,尽可能预想到一切会突发的状况,提前做好防范准备,距离要在可控范围之内。


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